Można wyróżnić kilka etapów procesu inwestycyjnego w budownictwie. Żadnego z nich nie da się pominąć i każdy z nich ma istotne znaczenie dla realizacji inwestycji. Pierwszy etap jest niezwykle istotny i nie sposób ten etap przecenić.

testujemy

Proces inwestycyjny należy rozpocząć od oceny stanu prawnegosytuacji planistycznej nieruchomości.

Jeszcze przed nabyciem nieruchomości należy ocenić jej stan prawny w celu ustalenia czy realizacja zamierzenia inwestycyjnego będzie możliwa. Utrudnienie mogą stanowić np. ustanowione służebności przechodu i przejazdu obciążające nieruchomość, inne prawa osób trzecich, które uniemożliwią osiągnięcie zamierzonego celu, roślinność, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z instrumentami planistycznymi.

Na tym etapie, należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli na wybranym terenie taki nie obowiązuje – wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w celu upewnienia się, że wybudowanie planowanego obiektu będzie możliwe na wybranym terenie.

Na tym etapie ocenia się: stan prawny nieruchomości, w tym sytuację planistyczną, ustala czy istnieje ochrona konserwatorska, ustala się jaka jest dostępność mediów, dostępność do drogi publicznej, geotechnikę, ochronę środowiska.

Dokumenty, które mogą być pomocne w ocenie stanu prawnego nieruchomości to między innymi: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i o przeznaczeniu nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy podjętych uchwałach o rewitalizacji; wypis i wyrys z rejestru gruntów; akt notarialny będący podstawą nabycia praw do nieruchomości przez dotychczasowego właściciela; wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto należy ocenić, jakie zgody i zezwolenia należy uzyskać przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tytułem przykładu można wymienić decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach; zgodę na lokalizację zjazdu; uzyskanie technicznych warunków przyłączenia gazu, energii elektrycznej, wody.

Może się również okazać, ze realizacja planowanej inwestycji będzie wymagała wcześniejszego uzyskania zezwolenia na wycinkę drzew. Przed zakupem nieruchomości warto zlecić inwentaryzację zieleni pod kątem identyfikacji gatunków i obwodów pni drzew oraz powierzchni porośniętej drzewami. Pozwoli to na wstępne obliczenie wysokości opłaty za usunięcie drzew, co może mieć istotne znaczenie z punktu widzenia finansowania planowanej inwestycji.

 Może się okazać, że nie uda się uzyskać zezwolenia na wycinkę, ponieważ decyzja o zezwoleniu ma charakter uznaniowy.

Warto również sprawdzić jak w samym planie zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie drzew – czy przypadkiem nie pozostawia się ich do zachowania.