Ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest podstawą bezpieczeństwa obrotu.

Jak wynika z definicji zawartej w kodeksie cywilnym, nieruchomości dzielimy na: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe.

  • Nieruchomości gruntowe

są to części powierzchni ziemskiej wydzielone za pomocą granic, które mogą być naturalne, ale przeważanie spotyka się granice wyznaczone sztucznie, które nanoszone są na mapy geodezyjne.

Warto zapamiętać zasadę, zgodnie z którą jedna księga wieczysta równa się jedna nieruchomość gruntowa. Jednak ta nieruchomość może składać się z kilku działek ewidencyjnych, a każda z tych działek może stanowić odrębny przedmiot obrotu.

Przykład

Pan Jan jest właścicielem nieruchomości gruntowej, dla której sąd prowadzi jedną księgę wieczystą. W myśl zasady – jedna księga=jedna nieruchomość.

Nieruchomość ta składa się z działki numer 1, działki numer 2 i działki numer 3.

Pan Jan zamierza sprzedać działkę numer 3. Dopóki jest jej właścicielem, działka numer 3 tanowi część jego jednej nieruchomości.

Od momentu przejścia własności na kupującego (podpisanie aktu notarialnego, np. umowy sprzedaży przez Pana Jana, kupującego i notariusza) stanowi ona nową nieruchomość, dla której sąd założy nową księgę wieczystą i wpisze w niej nowego właściciela. Nowa księga wieczysta =nowa nieruchomość.

W efekcie, w księdze wieczystej Pana Jana zostaną: działka numer 1 i działka numer 2 i powstanie dodatkowa księga wieczysta dla działki numer 3 – nieruchomości kupującego.

  • Nieruchomości budynkowe.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w łacińskiej paremii superficies solo cedit – to co jest na powierzchni przypada gruntowi, stanowi część składową nieruchomości i dzieli jej los prawny.

Oznacza to, że jeżeli właścicielem nieruchomości gruntowej jest Marek to również Marek jest właścicielem domu jednorodzinnego na niej wybudowanego. Niezależnie od tego czy go  wybudował czy nabył już własność zabudowanej nieruchomości.

Skoro jednak istnieją nieruchomości budynkowe musi to oznaczać, że od powyższej zasady istnieją wyjątki. Wyjątki muszą być określone wyraźnie, czyli w przepisach, które wskazują kiedy ta zasada nie działa.

Trwały związek

Co do zasady, budynki stanowią część składową nieruchomości gruntowych. Nie stanowią wtedy odrębnej nieruchomości. Ich właścicielem jest ta sama osoba, która jest właścicielem gruntu, a te stanowią część nieruchomości. Dzieje się tak wówczas, gdy budynek jest trwale związany z gruntem. To znaczy, że nie może być odłączony od gruntu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo odłączonego budynku.

Tymczasem budynki tymczasowe, czy inne obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem takie jak, np. kioski, kontenery nie dzielą losu prawnego nieruchomości, ponieważ nie są trwale z nią związane.

To niespodzianka, która wskazuje, że kryterium trwałego związania jest bardzo istotne dla stosowania lub wyłączenia omawianej zasady.

Trwały związek musi mieć charakter fizyczny i stanowić intensywne, mocne połączenie.

Dopiero kiedy zachodzi trwały związek należy upewnić się czy nie zachodzi wyjątek i czy nie mamy w konkretnym przypadku do czynienia z nieruchomością budynkową.

Przykład

Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo). Na gruncie stoi budynek. Użytkownikiem wieczystym gruntu jest Pan Jan, a skoro tak, jest właścicielem budynku, który stoi na tym gruncie.

Dzieje się tak dlatego, że prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które przysługuje Panu Janowi.

Mimo, że budynek stanowi odrębną nieruchomość, aby stać się jego właścicielem, trzeba kupić od Pana Jana również prawo użytkowania wieczystego gruntu. Nie może dojść do sytuacji, w której Pan Jan zostanie wieczystym użytkownikiem gruntu, a nabywca właścicielem budynku. Wynika to z nierozerwalności tych praw.

Oba prawa muszą być skupione w rękach jednej osoby.

Podsumowując:

1)budynek trwale związany z gruntem= część składowa nieruchomości gruntowej= budynek nie stanowi nieruchomości, a tylko część nieruchomości gruntowej tak jak drzewa na niej rosnące;

2) budynek trwale z gruntem związany, jeżeli grunt oddany został w użytkowanie wieczyste stanowi przedmiot odrębnej własności = budynek stanowi odrębną nieruchomość.

Oczywiście ten przykład nie wyczerpuje sytuacji w których prawo dopuszcza istnienie budynku jako odrębnej nieruchomości. Takie sytuacje, zawsze uregulowane są w ustawie.

  • Nieruchomości lokalowe.

Nieruchomości lokalowe to lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu i garaże, które są przedmiotem odrębnej własności.

Odrębna własność lokalu powstaje w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wymaga, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (własność lokalu powstaje z momentem wpisu w księdze wieczystej).

Dotyczy to także powstawania odrębne j własności lokalu na podstawie orzeczenia sądu lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.

Odrębna własność lokalu może powstać także w przypadku nabycia przez budynku przez inny podmiot niż spółdzielnia mieszkaniowa w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postepowania egzekucyjnego. Wówczas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność. Prawo to powstaje z mocy samego prawa i nie wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Nieruchomości lokalowe, to lokale, które stanowią odrębny przedmiot własności.

Przykład

Deweloper wybudował na gruncie, którego jest właścicielem, budynek mieszkalny.

Po zakończeniu budowy jest właściciel nieruchomości gruntowej, która zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się lokale.

Aby nabywca stał się właściciel lokalu, deweloper i nabywca zawierają umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę. Odrębna własność lokalu powstanie z momentem wpisu w księdze wieczystej, a równocześnie powstanie odrębna nieruchomość – lokal, np. mieszkalny.

W przypadku nieruchomości lokalowych sąd prowadzi tyle ksiąg wieczystych ile odrębnych nieruchomości.