Zmiana sposobu użytkowania wynajmowanego lokalu bez zgłoszenia

W razie zmiany sposobu użytkowania lokalu bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia wstrzymuje jego użytkowanie i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zmiana sposobu użytkowania to w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń a także podjęcie działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Ponieważ na to postanowienie nie służy na tym etapie postępowania zażalenie, a dla losów przedsiębiorstwa, które prowadzi w danym lokalu działalność, wstrzymanie jego użytkowania ma kolosalne znaczenie, warto pamiętać, że organ nadzoru budowalnego ma dwie możliwości zakończenia postępowania:

  1. w przypadku spełnienia wymagań postanowienia wydaje postanowieni o wysokości opłaty legalizacyjnej, albo,
  2.  jeżeli nie zostały spełnione warunki określone w postanowieniu wydaje decyzję, w której nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Ponieważ ustalenie przez organ, że doszło do zmiany sposobu użytkowania ma doniosłe znaczenie prawne, a w konsekwencji finansowe i może zaważyć na rentowności podmiotów czerpiących pożytki z obiektu budowlanego, warto wiedzieć na jakiej podstawie dochodzi do ustalenia, ze miała miejsce zmiana sposobu użytkowania.

W tym celu należy ustalić zarówno aktualny sposób użytkowania obiektu oraz ostatni legalny sposób użytkowania. Jedynie w oparciu o to porównanie można dokonać rzetelnej oceny. Dla stwierdzenia czy organ dokonał prawidłowej oceny pomocny może okazać się fakt, czy w dowodach jakie zebrał w sprawie, znajdują się dokumenty takie jak pozwolenie na budowę czy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie bądź zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania od której organ nie wniósł sprzeciwu. Ocena, czy doszło do zmiany musi być efektem rzetelnych ustaleń stanu faktycznego, a przyczyny, które spowodowany, że należy uznać, że do zmiany sposobu użytkowania doszło muszą zostać omówione.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może polegać także na zintensyfikowaniu dotychczasowego sposobu użytkowania.

Obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej ciąży na właścicielu albo zarządcy obiektu, ponieważ to na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektów zgodnie z zasadami obowiązujących przepisów.

Zarówno obowiązek przywrócenia dawnego sposobu użytkowania jak i uiszczenia opłaty legalizacyjnej mogą być egzekwowane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Agata Waśkiewicz